Wstęp 2

Rozdział I. Rynek nieruchomości oraz podstawy jego funkcjonowania 4
1.1. Nieruchomość jako dobro ekonomiczne 4
1.2. Podstawy funkcjonowania rynku nieruchomości 10
1.3. Podstawowe elementy gospodarki na rynku nieruchomości 15
1.4. Rynek nieruchomości w gospodarce 23

Rozdział II. Polski rynek mieszkaniowy 26
2.1. Lokal jako podstawowe dobro na rynku mieszkaniowym 26
2.2. Transakcje na rynku nieruchomości w Polsce 33
2.3. System finansowania polskiego rynku mieszkaniowego 41
2.4. Aspekty oraz warunki wyboru lokalu mieszkalnego 43

Rozdział III. Kredytowanie kapitałem obcym jako forma finansowania inwestycji mieszkaniowych 49
3.1. Kredyt hipoteczny jako podstawowa jednostka finansowania 49
3.2. Kredyt w obcej walucie 55
3.3. Pomoc państwa w finansowaniu inwestycji 58
3.4. Analiza i wybór najkorzystniejszej formy kredytowania lokalu 59
3.4.1. Metody refinansowania portfela kredytów mieszkaniowych 59
3.4.2. Sytuacja na polskim rynku kredytowym 64
3.4.3. Zasady i warunki udzielania kredytu 69

Rozdział IV. Uwarunkowania wyboru lokalu mieszkalnego 74
4.1. Procesy towarzyszące przy kupnie nieruchomości lokalowej 74
4.2. Ocena skutków po zakończeniu przedsięwzięcia 79

Zakończenie 90
Bibliografia 92
Spis tabel 96
Spis rysunków 97

Wstęp

Początki lat dziewięćdziesiątych przyniosły istotne zmiany w systemie ekonomicznym w Polsce. Przechodzenie od gospodarki centralnie planowanej do rynkowej wywołało konsekwencje w wielu dziedzinach, m.in. doprowadziło do rozwoju rynku nieruchomości.

Pomimo że polski rynek nieruchomości należy do rynków mało dojrzałych, jego rozwój przyczynił się do powstania nowych zjawisk w naszej rzeczywistości gospodarczej – nieruchomość stała się obiektem rynkowym, wystąpiły dążenia do postrzegania jej m.in. jako obiektu inwestowania czy obiektu przynoszącego dochód. Powstanie rynku spowodowało zapotrzebowanie na usługi pośredników, rzeczoznawców, deweloperów, doradców i zarządców. Wszyscy poszukują wsparcia teoretycznego, porządkującego problematykę nieruchomości w nowych warunkach ekonomicznych.

Problematyka nieruchomości jest przedmiotem zainteresowania wielu dyscyplin naukowych: prawa, ekonomii, finansów, inżynierii budowlanej, geodezji, rolnictwa, leśnictwa czy sadownictwa. Związki z innymi naukami są jeszcze szersze. Nieruchomościami zajmują się również architekci, urbaniści, gleboznawcy, geografowie, geolodzy.

Jak widać z powyższego, wiedza z zakresu nieruchomości ma charakter interdyscyplinarny. Sama nie tworzy jednak wyodrębnionej, zwartej dyscypliny, obejmującej wszystkie powyższe dziedziny. Należy podkreślić, że konsolidacji podlega wiedza z zakresu problematyki ekonomicznej. Wyodrębniona została nauka (land economics), która zajmuje się badaniem i analizowaniem związków gospodarczych między ludźmi, dotyczących wykorzystania przestrzeni. Stanowi ona przedmiot badań i nauczania w Stanach Zjednoczonych już od 1892 roku. Coraz częściej wyróżnia się ekonomikę nieruchomości, która – oprócz wyżej wymienionego zakresu wiedzy – zajmuje się m.in. problematyką finansowania, funkcjonowania rynku nieruchomości czy zarządzaniem nieruchomościami. Integruje ona zarówno techniczne, prawne, jak i ekonomiczne postrzeganie nieruchomości. Zajmuje się poziomem makroekonomicznym (alokacją zasobów) oraz mikroekonomicznym (badaniem i analizą rynku, powstawaniem popytu, wyceną, obrotem, zarządzaniem itp.).

Ekonomiczna problematyka nieruchomości zajmuje miejsce szczególne na tle innych obszarów. Ważkość tej problematyki jest w pełni uzasadniona – wynika m.in. z roli nieruchomości jako składnika majątku narodowego, z rynkowego charakteru nieruchomości czy specyficznych cech jako towaru lub obiektu inwestowania. Wszyscy, zajmujący się problematyką nieruchomości, muszą poznać kategorie ekonomiczne, takie jak: rynek, wartość czy cena. Można przypuszczać, że znaczenie wątków ekonomicznych, w miarę stabilizacji otoczenia prawnego, będzie w Polsce rosło.

W niniejszej pracy podjęto próbę ukazania istoty rynku mieszkaniowego w Polsce – systemów i źródeł finansowania. Taki też był zasadniczy cel pracy i jej zakres.

Praca składa się z czterech rozdziałów:

Rozdział pierwszy to rynek nieruchomości oraz podstawy jego funkcjonowania: nieruchomość jako dobro ekonomiczne, podstawy funkcjonowania rynku nieruchomości, podstawowe elementy gospodarki na rynku nieruchomości oraz rynek nieruchomości w gospodarce.

Rozdział drugi to polski rynek mieszkaniowy: lokal jako podstawowe dobro na rynku mieszkaniowym, transakcje na rynku nieruchomości w Polsce oraz system finansowania polskiego rynku mieszkaniowego, aspekty oraz warunki wyboru lokalu mieszkalnego.

Rozdział trzeci to kredytowanie kapitałem obcym jako forma finansowania inwestycji mieszkaniowych: kredyt hipoteczny jako podstawowa jednostka finansowania, kredyt w obcej walucie, pomoc państwa w finansowaniu inwestycji, analiza i wybór najkorzystniejszej formy kredytowania lokalu.

Rozdział czwarty to uwarunkowania wyboru lokalu mieszkalnego: procesy towarzyszące przy kupnie nieruchomości lokalowej, ocena skutków po zakończeniu przedsięwzięcia.

Całość opracowania powstała w oparciu o literaturę fachowa, artykuły prasowe, akty prawne oraz źródła ze stron WWW, raporty i analizy własne.