WSTĘP 3
ROZDZIAŁ I. Mechanizm funkcjonowania rynku nieruchomości mieszkaniowych 5
1.1. Istota nieruchomości jako towaru 5
1.2. Specyfika rynku nieruchomości mieszkaniowych 12
1.3. Wpływ czynników rynkowych na kształtowanie się cen mieszkań 18
ROZDZIAŁ II. Statystyczne podstawy analizy rynku nieruchomości mieszkaniowych 36
2.1. Sposoby pomiaru wielkości charakteryzujących rynek 36
2.2. Metody analizy struktury ofert 38
2.3. Metody analizy tendencji rozwojowych na rynku nieruchomości mieszkaniowych 44
2.4. Metody badania współzależności między ceną mieszkań a jej determinantami 50
ROZDZIAŁ III. Stany zasobów mieszkaniowych i struktura cen mieszkań w Poznaniu 56
3.1. Zasoby mieszkaniowe miasta 56
3.2. Struktura oferowanych mieszkań według lokalizacji, powierzchni, liczby pokoi oraz kondygnacji 58
3.3. Wyodrębnienie i analiza tendencji rozwojowej rynku nieruchomości mieszkaniowych 61
3.4. Czynniki determinujące poziom cen mieszkań w mieście 64
ZAKOŃCZENIE 74
BIBLIOGRAFIA 79
SPIS RYSUNKÓW 82
SPIS TABEL 83
WSTĘP
Ponad 2/3 majątku narodowego stanowią nieruchomości (bez części gruntów i prawa ich wieczystego użytkowania). Zatem nie ma przesady w stwierdzeniu, że rynek nieruchomości to ważny segment gospodarki rynkowej. Tym bardziej, że trudno wyobrazić sobie funkcjonowanie gospodarki, czy szerzej – społeczeństwa, nieposiadającego odpowiednich nieruchomości, zwłaszcza zabudowanych, bez których realizacja wielu funkcji gospodarczych i społecznych jest niemożliwa. Rynek nieruchomości podlega: ograniczeniom i specyficznym regulacjom wynikającym z charakterystycznych cech nieruchomości, a zwłaszcza z ich trwałej lokalizacji, prawom ekonomicznym odnoszącym się do funkcjonowania rynku w gospodarce towarowo-pieniężnej w ogóle.
Z tego powodu autorzy zajmujący się tą problematyką uważają zazwyczaj, że rynek nieruchomości jest bardziej skomplikowany niż rynki pozostałych dóbr i usług. Nie wnikając, czy jest to w pełni słuszne (rynek każdego dobra ma swoją specyfikę), trzeba jednak podkreślić, że charakterystyczne cechy nieruchomości mają wyraźny wpływ na sposób funkcjonowania tego rynku.
Potocznie, kiedy używamy sformułowania nieruchomość mamy najczęściej na myśli budynek, ale nieruchomość to także grunt bez naniesień. Niezależnie jednak od tego, czy mówimy o nieruchomości zabudowanej, czy niezabudowanej – jest ona nieprzenaszalna. W przeciwieństwie do innych towarów, które mogą być przemieszczane z jednego rynku geograficznego na inny, rynek nieruchomości dotyczy dobra zlokalizowanego w stałym punkcie przestrzeni. Oznacza to, że w przeciwieństwie do innych towarów i usług (zarówno konsumpcyjnych, jak i inwestycyjnych), to nie towar jest dostarczany klientowi, ale klient musi dotrzeć do towaru, jakim jest nieruchomość. Konsekwencją tego jest także fakt, że w zasadzie nie mamy do czynienia ze sprzedażą (kupowaniem) nieruchomości, lecz praw do niej.
W niniejszej pracy podjęto próbę ukazania tendencji rozwojowych na rynku nieruchomości mieszkaniowych na przykładzie miasta Poznania. Taki też był zasadniczy cel opracowania.
W pracy starano się odpowiedzieć na pytanie o to, jak prezentują się zasoby mieszkaniowe miasta, jak wygląda struktura oferowanych mieszkań według lokalizacji, powierzchni, liczby pokoi oraz kondygnacji, jak wygląda specyfika tendencji na rynku nieruchomości oraz czym są czynniki determinujące poziom cen mieszkań w mieście.
Praca składa się z trzech rozdziałów:
Rozdział pierwszy to mechanizm funkcjonowania rynku nieruchomości mieszkaniowych: istota nieruchomości jako towaru, specyfika rynku nieruchomości mieszkaniowych, wpływ czynników rynkowych na kształtowanie się cen mieszkań.
Rozdział drugi to statystyczne podstawy analizy rynku nieruchomości mieszkaniowych: sposoby pomiaru wielkości charakteryzujących rynek, metody analizy struktury ofert, metody analizy tendencji rozwojowych na rynku nieruchomości mieszkaniowych, metody badania współzależności między ceną mieszkań a jej determinantami.
Rozdział trzeci to stany zasobów mieszkaniowych i struktura cen mieszkań w Poznaniu: zasoby mieszkaniowe miasta, struktura oferowanych mieszkań według lokalizacji, powierzchni, liczby pokoi oraz kondygnacji, wyodrębnienie i analiza tendencji rozwojowej rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz czynniki determinujące poziom cen mieszkań w mieście.
Całość opracowania powstała w oparciu o literaturę fachową, artykuły prasowe, akty prawne oraz źródła ze stron WWW.