WSTĘP 2
ROZDZIAŁ I. EKONOMICZNE ASPEKTY RYNKU NIERUCHOMOŚCI 5
1.1. Pojęcie nieruchomości i rynku nieruchomości 5
1.1.1. Definicja i rodzaje nieruchomości 6
1.1.2. Rynek i otoczenia nieruchomości 9
1.2. Cel i obiekt analizy rynku nieruchomości 14
1.3. Zasady zarządzania nieruchomościami 24
1.4. Pojęcie zarządu i zarządcy w świetle prawa 24
ROZDZIAŁ II. OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI PRYWATNYMI 29
2.1. Zasady ustanawiania odrębnej własności lokali 29
2.2. Procedura ustanawiania odrębnej własności lokali na rzecz dotychczasowych najemców 36
2.3. Prawa i obowiązki właścicieli lokali 38
ROZDZIAŁ III. ANALIZA TRANSAKCJI SPRZEDAŻY NIEZABUDOWANYCH NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH W GMINIE STĘSZEW W LATACH 2001-2008 40
3.1. Metoda analizy cen gruntów niezabudowanych gminy Stęszew 40
3.2. Grunty pod zabudowę mieszkaniową 45
ZAKOŃCZENIE 48
BIBLIOGRAFIA 51
SPIS TABEL 54
WSTĘP
Początki lat dziewięćdziesiątych przyniosły istotne zmiany w systemie ekonomicznym w Polsce. Przechodzenie od gospodarki centralnie planowanej do rynkowej wywołało konsekwencje w wielu dziedzinach, m.in. doprowadziło do rozwoju rynku nieruchomości.
Istota rynku nieruchomości, jego lokalnego charakteru i niepowtarzalnych cech rzutujących na wartość, zasady jego funkcjonowania i ich znaczenie dla zarządcy nieruchomości. Nieruchomość posiada swoje specyficzne cechy, w tym zawsze na pierwszym miejscu trwale związanie z gruntem, które powoduje całkowicie odmienne traktowanie nieruchomości, niż wszystkich pozostałych dóbr będących w obrocie towarowym. Do nieruchomości stosują się więc nie tylko swoiste zasady obrotu, wymagające np. dla ważności transakcji dokonania jej aktem notarialnym, ale również ze względu na swą specyfikę stają się one np. bardzo dobrym zabezpieczeniem kredytowym, zwłaszcza przy wieloletnim finansowaniu.
Nieruchomości to jeden z najciekawszych i najbardziej rozwijających się segmentów gospodarki. Wprowadzenie gospodarki rynkowej umożliwiło postrzeganie nieruchomości nie jak to było wcześniej jako przyczyny kosztów i kłopotów, ale jako źródła zysku, wzrostu wartości, prestiżu itp. Osiągnięcie tych celów wymaga jednak profesjonalnego podejścia do zarządzania nieruchomością. Typową nieruchomość komercyjną można porównać do przedsiębiorstwa, które stanowi miejsce ponoszenia kosztów, ale w przypadku właściwego zarządzania staje się również źródłem finansowej satysfakcji dla swojego właściciela.
Pomimo że polski rynek nieruchomości należy do rynków mało dojrzałych, jego rozwój przyczynił się do powstania nowych zjawisk w naszej rzeczywistości gospodarczej nieruchomość stała się obiektem rynkowym, wystąpiły dążenia do postrzegania jej m.in. jako obiektu inwestowania czy obiektu przynoszącego dochód. Powstanie rynku spowodowało zapotrzebowanie na usługi pośredników, rzeczoznawców, deweloperów, doradców i zarządców. Wszyscy poszukują wsparcia teoretycznego, porządkującego problematykę nieruchomości w nowych warunkach ekonomicznych.
Stosunkowo nowym pojęciem na na rynku polskim nieruchomości jest zarządzanie nieruchomościami. Nie oznacza to jednak, że działalność zarządcy nieruchomości nie była praktykowana wcześniej. Część z czynności określanych obecnie mianem zarządzania nieruchomościami pojawiło się od momentu kiedy wyodrębniły się pierwsze nieruchomości. Tradycyjne administrowanie budynkami kładące nacisk na aspekty techniczne i prawne staje się obecnie jednak dla ich właścicieli niewystarczające.
W rozwiniętych gospodarkach rynkowych jedną z możliwości polepszania procesu zarządzania nieruchomościami, która umożliwia m.in. redukcję kosztów, jest wprowadzenie przez przedsiębiorstwa form zarządzania nieruchomościami wykorzystujących zasoby zewnętrzne. Rosnąca świadomość właścicieli nieruchomości, że nie są w stanie udźwignąć rozszerzających się zadań, powoduje, że część z przedsiębiorstw decyduje się na powierzenie obsługi obiektów firmom zewnętrznym.
Celem niniejszej pracy jest analiza rynku nieruchomości na przykładzie nieruchomości gruntowych w gminie Stęczew.
Treści pracy zawarte zostały w trzech rozdziałach. Rozdział pierwszy i drugi stanowi wstęp do dalszych rozważań – jest to teoretyczna część niniejszej pracy. Z kolei trzeci rozdział to empiryczna część niniejszej pracy.
W rozdziale pierwszym zostały zaprezentowane ekonomiczne aspekty nieruchomości. Rozważania rozpoczęto od przybliżenia pojęcia nieruchomości oraz rynku nieruchomości, wyszczególniając definicję, rodzaje nieruchomości, rynek oraz otoczenie nieruchomości. Następnie przedstawiono cel i obiekt analizy rynku nieruchomości oraz zasady zarządzania nieruchomościami. Kończąc omówiono pojęcie zarządu i zarządcy w świetle prawa.
W rozdziale drugim ukazano obrót nieruchomościami prywatnymi. Na wstępie przedstawiono zasady ustanawiania odrębnej własności lokali. Następnie omówiono procedurę ustanawiania odrębnej własności lokali na rzecz dotychczasowych najemców oraz prawa i obowiązki właścicieli lokali.
W rozdziale trzecim dokonano analizy transakcji sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych w gminie Stęszew w latach 2001-2008. Rozpoczynając analizę w pierwszej kolejności zaprezentowano metodę analizy cen gruntów niezabudowanych gminy Stęszew. W dalszej części rozdziału uwagę skupiono na takich zagadnieniach jak grunty pod zabudowę mieszkaniową, grunty pod zabudowę przemysłowo-usługową, grunty pod drogi oraz inne grunty.
Treści niniejszej pracy zostały oparte o dostępną literaturę fachową, raporty i artykuły zamieszczone w prasie i w internecie oraz w oparciu o aktualne akty normatywne i prawne. Ponadto w pracy wykorzystano materiały wewnętrzne gminy Stęszew.